はじめに
収益マンションを所有されているオーナー様の中には、「そろそろ外壁の塗り替え時期ですね」と管理会社から提案を受けた経験がある方も多いのではないでしょうか。
実際に見積書を見て、「思っていたよりもかなり高い」と驚かれるケースは少なくありません。もちろん、建物の規模や工事内容によって費用は変わりますが、中には「なぜここまで高くなるのだろう？」と疑問に感じることもあるでしょう。
今回は、収益マンションの塗装工事の費用が高くなる理由や、管理会社を通して依頼する場合と塗装会社へ直接依頼する場合の違いについて詳しく解説します。
管理会社はマンション経営を支える大切な存在
収益マンションを所有している場合、自主管理をされている方もいらっしゃいますが、多くのオーナー様は管理会社へ管理業務を依頼されています。
自主管理の場合には、さまざまな業務をご自身で行わなければなりません。
- 共用部分の清掃
- 夏場の雑草処理
- 入居者の募集や契約手続き
- 退去時の対応
- 設備の不具合への対応
- クレーム対応
こうした業務をすべて行うのは、時間的にも精神的にも大きな負担となります。そのため、毎月管理費を支払い、管理会社へ任せているオーナー様が多いのです。
管理会社によっては、定期清掃や巡回点検などを行い、建物の維持管理をサポートしてくれます。オーナー様にとって非常に心強い存在と言えるでしょう。
塗装工事を提案されたら知っておきたいこと
建物も年数が経過すると、外壁や屋根の塗装工事、大規模修繕工事が必要になってきます。
その際に、「そろそろ塗り替えをご検討ください」と管理会社から提案されることがあります。
ここで知っておきたいのが、管理会社の多くは実際に塗装工事を行っているわけではないということです。
もちろん、自社で施工部門を持っている会社もありますが、多くの場合は提携している塗装会社や工務店へ工事を依頼しています。
つまり、
「塗装会社 → 管理会社 → オーナー様」
という流れになっているケースが多いのです。
管理会社は建物を管理するプロですが、実際の施工は専門業者が担当しています。そのため、見積金額には施工費用だけでなく、管理会社の手数料や紹介料などが含まれていることがあります。
なぜ管理会社の見積もりは高くなるの？
見積もりが高くなる大きな理由のひとつが、中間マージンです。
管理会社が業者から見積もりを取得し、そのままオーナー様へ提示するわけではありません。そこに管理費用や紹介手数料などが加算されることがあります。
もちろん、それ自体が悪いことではありません。
管理会社は、
- 業者選定
- 工事の打ち合わせ
- スケジュール調整
- 入居者への案内
- 工事中のトラブル対応
などを行ってくれる場合もあります。そのため、手数料が発生することは自然なこととも言えます。
ただし、オーナー様としては、「何に対して費用が発生しているのか」を理解しておくことが大切です。
手数料の相場はどれくらい？
会社によって仕組みは異なりますが、一般的には次のようなケースがあります。
| 内容 | 手数料の目安 |
|---|---|
| 紹介手数料が比較的少ないケース | 約5％ |
| 一般的なケース | 約15％～25％ |
| 高めのケース | 約30％～40％以上の場合も |
もちろん、すべての管理会社がこの割合というわけではありません。工事内容や建物の規模、管理契約の内容によっても異なります。
例えば、1,000万円の工事だった場合、20％の手数料が加われば200万円の差になります。決して小さな金額ではありません。
収益マンションの経営では、こうした修繕費用も長期的な収支に大きく影響してきます。
塗装会社へ直接依頼するメリット
もし管理会社との契約上の問題がなく、ご自身で業者選びができるのであれば、直接塗装会社へ相談する方法もあります。
直接依頼するメリットは次のような点です。
- 中間マージンを抑えられる
- 工事内容を直接確認できる
- 疑問点をその場で質問できる
- 塗料の選択肢を比較しやすい
- 相見積もりが取りやすい
実際に、同じ工事内容でも依頼先によって価格が大きく異なることがあります。
特に収益マンションの場合は工事金額も大きくなるため、数十万円から場合によっては数百万円の差が出ることもあります。
そのため、一社だけで決めるのではなく、複数の会社から見積もりを取ることが大切です。
管理会社に依頼するメリットもある
一方で、「絶対に直接依頼した方が良い」というわけではありません。
管理会社へ依頼するメリットもあります。
例えば、
- 長年の信頼関係がある
- 建物の状況をよく把握している
- トラブル時の窓口になってくれる
- 入居者対応も任せられる
- 工事の進捗確認をしてくれる
などが挙げられます。
もし工事中に何らかのトラブルが起こった場合でも、直接施工会社とやり取りをするのではなく、管理会社を通じて相談できる安心感があります。
仕事が忙しく、マンション経営をほとんどお任せしたいというオーナー様にとっては、大きなメリットと言えるでしょう。
大切なのは、「高いからダメ」「安いから良い」という単純な話ではなく、その価格に見合ったサービスが含まれているかどうかです。
相見積もりを取ることは失礼ではありません
「管理会社から紹介されたのに、他社にも見積もりをお願いしていいのかな？」と遠慮されるオーナー様もいらっしゃいます。
しかし、高額な工事だからこそ相見積もりはとても重要です。
例えば、
- 塗料の種類は適切か
- 工事内容に無駄はないか
- 足場代は妥当か
- 防水工事は必要なのか
- 保証内容はどうなっているのか
などを比較することで、適正価格を知ることができます。
相見積もりを取ることは、決して失礼なことではありません。むしろ、大切な資産を守るためには必要な判断材料になります。
収益マンションだからこそ適正価格を知ることが大切
現在は、資材価格の高騰や人件費の上昇などもあり、以前と比べると塗装工事の価格は上がっています。
だからこそ、「見積もりが高いから仕方がない」と考えるのではなく、その金額が適正なのかを確認することが重要です。
収益マンションは、オーナー様にとって大切な資産です。必要な工事を適切なタイミングで行うことはもちろんですが、無理なく長期的な経営を続けていくことも大切になります。
管理会社との信頼関係を大切にしながら、必要に応じて専門業者へ相談し、適正な工事内容と価格を比較することが後悔しない塗装工事につながります。
もし見積書を見て「少し高いかもしれない」「本当にこの工事内容でいいのかな」と感じた場合は、一度専門業者へ相談してみるのもおすすめです。
住まいのやまおか君では、収益マンションの外壁塗装や防水工事のご相談を承っております。相見積もりのご相談も歓迎しておりますので、「適正な価格なのか知りたい」という場合でもお気軽にご相談ください。大切な資産を守るために、オーナー様にとって最適なご提案をさせていただきます。