こんにちは、創業57年の地域密着塗装会社・住まいのやまおか君 プロタイムズ神戸西神店です。
アパートの外壁塗装は何年ごとに行えばよいのか、「前回から10年経ったから」という理由だけで計画していませんか。
塗り替えのタイミングが遅れると、雨漏りや構造材の傷みにつながり、結果として修繕費用がふくらむおそれがあります。賃貸経営では、できるだけ避けたい事態です。
アパートの外壁塗装は、10〜15年程度という周期の目安に加えて、建物に現れる劣化サインを確認して判断することが、資産価値の維持と長期的なコストの抑制につながります。
この記事では、塗り替え周期の目安と根拠、オーナー様ご自身で確認できる3つの劣化サイン、塗料や外壁材による周期の違い、外壁塗装を先延ばしにするリスクまで解説します。計画的な修繕を考えるうえでのご参考になれば幸いです。
目次
- アパートの外壁塗装は何年ごと？周期の目安と根拠
- 年数より大切な判断材料！塗り替え時期を知らせる3つの劣化サイン
- 「まだ大丈夫」に注意！アパートの外壁塗装を先延ばしにする3つのリスク
- 神戸市・明石市のアパート外壁塗装は住まいのやまおか君へ
アパートの外壁塗装は何年ごと？周期の目安と根拠
アパートの外壁塗装は、10〜15年程度の周期がひとつの目安とされています。アパートで広く使われているシリコン塗料の耐用年数が10〜15年程度とされており、外壁の防水性を保つための塗り替え時期として参考にされています。
ただし、この年数はあくまで目安です。塗り替えの周期は法律で一律に決められているものではなく、建物の状態に応じて判断します。
周期を考える参考資料のひとつに、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」があります。このガイドラインでは、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期について、部材や工事の仕様などによって異なるとしたうえで、一般的に12〜15年程度と示しています。ガイドラインは分譲マンションの管理組合向けの資料ですが、集合住宅の修繕周期を考える際の参考になります。
※出典元：長期修繕計画作成ガイドライン（国土交通省・令和6年6月改定）
一定規模以上のアパートは「定期報告制度」も関係します
法令の面では、建築基準法第12条に基づく「定期報告制度」も関わってきます。共同住宅のうち一定の規模を超えるものは、特定行政庁（神戸市など）の指定により、建物の状態を有資格者に定期的に調査させ、結果を報告することが所有者・管理者に求められます。対象となる規模は自治体ごとに定められており、小規模なアパートは対象にならない場合もあります。
この調査のなかで、タイル張りやモルタルなどの外壁は、竣工後・外壁改修後などから10年を超えると、落下により歩行者に危害を加えるおそれのある部分について、テストハンマーによる全面打診等の調査が求められます。タイルの浮きやモルタルの剥離など、落下事故につながる劣化を早期に見つけるための調査です。調査で劣化が見つかり、補修とあわせて外壁塗装を検討するケースも見られます。
定期報告をしなかった場合や虚偽の報告をした場合は、建築基準法第101条により100万円以下の罰金の対象となります。所有するアパートが対象かどうかは、建物のある自治体の窓口で確認しておくと安心です。
※出典元：建築基準法（e-Gov法令検索）
とはいえ、ここまでの年数は画一的な目安です。日当たりや風雨の当たり方などの立地環境、前回使用した塗料のグレード、施工品質によって、劣化の進み方は建物ごとに変わります。年数とあわせて、建物に現れている「サイン」を確認することが、適切な塗り替え時期を見極める手がかりになります。
年数より大切な判断材料！塗り替え時期を知らせる3つの劣化サイン
本当に塗り替えが必要かどうかは、建物の状態を確認して判断します。アパートの外壁は日々紫外線や雨風にさらされ、少しずつ劣化が進んでいきます。ここでは、オーナー様ご自身でも確認しやすい代表的な3つの劣化サインを紹介します。
手で触ると白い粉が付く「チョーキング現象」
外壁の表面を手でそっと触ってみてください。指先にチョークのような白い粉が付いたら、「チョーキング現象」と呼ばれる劣化のサインです。塗膜のバインダー（結合成分）が紫外線などによって分解され、顔料を保持できなくなって粉状に表面へ現れている状態を指します。
チョーキングが見られる外壁は、塗膜の保護・防水機能が低下しているサインです。外壁材が雨水を吸収しやすくなり、そのまま放置するとカビやコケの発生や、外壁材の劣化を早める原因になります。
大小さまざまな「ひび割れ（クラック）」
外壁のひび割れは「クラック」とも呼ばれ、幅や深さによって建物への影響度が異なります。
髪の毛のように細い幅0.3mm以下の「ヘアークラック」は、塗膜の経年劣化などで発生するもので、外壁の強度に直ちに影響を与えることはないとされています。ただし、放置すると雨水の浸入経路となり、劣化を進める原因になります。
一方、幅0.3mm以上の「構造クラック」は注意が必要です。ひび割れから雨水が浸入すると、建物内部の鉄筋のサビや木材の腐朽につながるおそれがあります。雨漏りに発展すると入居者の生活に影響が出るため、早めの点検と補修を検討したいところです。
※出典元：外壁塗装ジャーナル（アステックペイント）
防水性低下のサイン「塗膜の剥がれ・膨れ」
塗装面が風船のように膨れていたり、パリパリと剥がれていたりする場合は、塗膜の防水性が大きく低下している可能性があります。ひび割れなどから塗膜の裏側に入り込んだ水分が、日射の熱などで気化し、内側から塗膜を押し上げることで起こるケースが多く見られます。
膨れや剥がれは見た目の印象を損ない、入居希望者の印象にも影響します。剥がれた箇所からは雨水が外壁材に直接しみ込みやすくなり、下地の劣化を招く原因にもなります。放置期間が長いと、塗装だけでは対応できず、下地材の補修や交換が必要になる場合もあります。
「まだ大丈夫」に注意！アパートの外壁塗装を先延ばしにする3つのリスク
塗料や外壁材によって周期は異なりますが、劣化サインを見過ごして塗装を先延ばしにすると、賃貸経営に影響が出るおそれがあります。ここでは、オーナー様に知っておいていただきたい3つのリスクを紹介します。
リスク1：雨漏りの発生と構造体の傷み
外壁塗装の大きな役割は、建物を雨水から守る防水機能です。塗膜の防水性が低下すると、ひび割れなどから雨水が壁の内部に浸入しやすくなります。わずかな浸入でも、放置すれば柱や梁といった構造体の腐朽やサビの原因になります。
木造アパートでは、湿った木材がシロアリ被害を招くこともあります。構造体の傷みが進むと、建物の耐震性に影響するおそれもあります。室内に雨漏りが現れた時点で、壁の内部では劣化がかなり進んでいるケースも少なくありません。
リスク2：下地補修が加わり修繕費用が増加
劣化が軽い段階であれば、高圧洗浄と下地調整、塗装で対応できることが多くあります。一方、ひび割れが深くなったり、外壁材が反ったり剥がれたりすると、塗装の前に下地の補修や外壁材の部分交換が別途必要です。
補修範囲が広がるほど工事費用はふくらみ、工期も延びやすくなります。劣化が軽いうちに計画的にメンテナンスを行うことが、長い目で見た修繕費の抑制につながります。
リスク3：外観の悪化による入居率への影響
アパートの外観は、入居希望者が最初に目にする部分です。色あせや汚れ、ひび割れが目立つ建物は、管理が行き届いていない印象を与え、内見前に候補から外れてしまう可能性があります。
周辺に新しい物件が増えるほど、外観の差は目立ちやすくなります。外観の劣化は空室リスクに大きく影響し、家賃収入の安定にもかかわります。定期的な外壁塗装は、建物の維持管理にとどまらず、物件の競争力を保つための投資といえます。
神戸市・明石市のアパート外壁塗装は住まいのやまおか君へ
ここまで、アパートの外壁塗装の周期の目安や劣化サイン、外壁塗装を先延ばしにするリスクについて解説してきました。実際の塗り替え時期は、建物一棟ごとの状態によって変わります。状態を確認したうえで修繕計画を立てることが、入居者の満足度と資産価値の維持につながります。
神戸市・明石市・三木市でアパートの外壁塗装をご検討中でしたら、私たち「住まいのやまおか君 プロタイムズ神戸西神店」にご相談ください。
創業57年・施工実績6,800棟以上の経験と技術力
当店は1969年（昭和44年）の創業から57年、地域に根ざして6,800棟以上の施工に携わってきました。積み重ねてきた経験をもとに、建物の構造や周辺環境、入居者様への配慮まで含めて施工プランをご提案します。
当店には、国家資格である一級塗装技能士をはじめ、外装劣化診断士、雨漏りの原因調査を行う雨漏り鑑定士といった資格を持つスタッフが在籍しています。下地の状態を見極めて適切な補修を行うことで、塗料の性能を引き出し、建物を長持ちさせる施工を心がけています。
施工後も安心していただけるよう、施工店とプロタイムズ本部（株式会社アステックペイント）による『W工事保証（最大10年間）』を提供しています。万が一施工店に不測の事態が生じた場合でも、プロタイムズ本部が保証対応を引き継ぐ体制です（保証期間は工事箇所・使用塗料により異なります）。
気になる劣化があれば、まずは無料診断でご相談ください
小さなひび割れでも、放置して内部に雨水が浸入すると、外壁塗装に加えて下地や構造材の補修が必要になることがあります。外観の劣化は入居希望者の印象にも影響するため、空室期間の長期化につながるおそれもあります。
台風シーズンや梅雨を迎える前など、早めのタイミングで建物の状態を確認しておくと、補修範囲が広がる前に対策を立てやすくなります。
「うちのアパートは今すぐ塗装が必要？」「あと何年くらいもつ？」といった疑問にお応えするため、当店では無料の建物診断を行っています。外装劣化診断士が現地へお伺いし、外壁から屋根、付帯部まで調査したうえで、写真付きの診断報告書をもとに現状とメンテナンス計画をご説明します。診断後は、報告書をもとにじっくりご検討いただけます。
次のようなご相談も承っています。
- 塗り替え時期が適切か、客観的な意見がほしい
- 雨漏りの原因を調べてほしい
- 予算に合わせた長期的な修繕計画を相談したい
- 他社の見積りが適正か、セカンドオピニオンを聞きたい
まだ工事を決めていない段階でのご相談も大歓迎です。お電話（0120-414-368／受付10:00〜18:00・土日営業）またはウェブサイトのお問い合わせフォームから、住まいのやまおか君 プロタイムズ神戸西神店までお気軽にお声がけください。